Tips-Tips Jual Beli Rumah

           Kebanyakan orang mengatakan Rumahku Istanaku , kata-kata itu mungkin sudah tidak asing di telingga kita tentunya karna setiap manusia pasti membutuhkan tempat untuk tinggal dan menghabiskan waktu bersama orang-orang tercinta, Rumah juga merupakan tempat seluruh anggota keluarga berdiam, berkumpul, melepas lelah dan melakukan rutinitas setiap harinya. Mungkin banyak tips agar membuat rumah  lebih nyaman dan bahagia , tetapi disini akan membahas tips-tips jual beli rumah agar kita tidak salah pilih ataupun tertipu. Dan berikut ini beberapa tips jual beli rumah agar kita merasa aman dan tidak menyesal di kemudian hari nantinya.

1. Perhatikan Apakah Penjual rumah adalah orang yang benar-benar memiliki hak atas rumah tersebut. Karena bisa saja orang yang ingin menipu anda.
2. Carilah Informasi apakah Rumah yang akan kita beli tidak dalam sengketa.
3. Pastikan bahwa Rumah yang ingin kita beli memiliki Surat-surat lengkap dan asli.
4. Tanyakan kepada warga sekitar tentang sejarah rumah tersebut, Karna Siapa tau nanti banyak hantunya.
5. Periksa keadaan bangunan apakah masih kuat dan kokoh? ataukah sudah rapuh?
6. konsultasikan masalah harga rumah dengan orang yang memang sudah berkompeten di bidangnya.
7. Sedangkan Untuk Penjual, Siapakan semua Dokumen rumah lengkap.
8. Bersihkan rumah dari barang-barang penting anda.
9. Agar lebih menarik pembeli, Tata kembali ruangan anda semenarik mungkin, kalau perlu di cat ulang.
10. Tentikan harga yang sewajarnya, konsultasikan pada orang yang memang berkompeten di bidang ini.

Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?

Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:
a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya)
b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah
selesai proses AJB)
d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat
Roya dari Bank yang bersangkutan

Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional

II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria
sebagai berikut:
a.Perorangan:
a.1. Copy KTP suami isteri
a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk
WNI keturunan)
b.Perusahaan:
b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat
Pernyataan Sebagian kecil asset

c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya
tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang
melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-
data yang diperlukan adalah:

c.1. Surat Keterangan Waris
-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau
Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada
salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana
besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi
dengan Nilai tidak kena pajaknya.

Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang
bersangkutan.
Contoh Perhitungannya:
-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:
Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar =
{(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor
pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
-Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak} X 5%

Read More

Tata cara jual beli rumah

Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :

1. Akta Jual Beli (AJB)
   Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.
2. Persyaratan AJB
   yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :
1. Penjual membawa :
• Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
• Kartu Tanda Penduduk.
• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
• Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.
• Kartu Keluarga.
2. Sedangkan calon pembeli membawa :
• Kartu Tanda Penduduk.
• Kartu Keluarga.
3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantor PPAT.
1. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.

1.      Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.

2.      Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.

3.      Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.

4.      Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

5.      PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.

2. Pembuatan Akta Jual Beli

0.      Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.

1.      Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.

2.      Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.

3.      Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.

4.      Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).

5.      Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.

4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ?
1. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas
   Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
2. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak
   ditandatanganinya akta tersebut.
5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?
1. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
2. Akta jual beli PPAT.
3. Sertifikat hak atas tanah.
4. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
5. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
6. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?
1. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
2. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
3. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
4. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan. 

sumber : http://zudha.staff.ugm.ac.id/Blog/tata-cara-jual-beli-tanah 

Read More